[部门解读][文字解读]《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法》政策解读

2022年12月29日马鞍山市政府发布了《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法》（政府令第54号），2024年1月28日马鞍山市政府发布了关于修改《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法》的决定（政府令第57号）。以下简称《办法》，现解读如下：

一、背景和依据

为贯彻落实省委书记郑栅洁提出的“坚持以人民为中心的发展思想，办好人民群众牵肠挂肚的民生大事和天天有感的关键小事，切实兜住民生底线，让人民群众的获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障”总体要求，紧紧围绕省委“一改、两为、五做到”工作要求，根据市委主要领导重要指示和市政府分管领导批示精神，为进一步规范全市物业服务管理、提升群众宜居品质，结合国内及省内其他城市先行先试取得的工作成效，在学习借鉴广东茂名市、河北廊坊市、江西抚州市、我省合肥市等地经验基础上制定了本《办法》。

二、制定意义和总体考虑

《办法》的制定，适用于马鞍山市行政区域内所有住宅小区的物业管理活动及其监督管理。物业管理遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，旨在通过建立健全协调运行机制，提升社区治理水平。

三、研判和起草过程

（一）文件起草。2022年5月，市住建局在认真研究有关法律、法规、规章、规范性文件及相关标准规范，以及参考省内外地经验做法的基础上，草拟了《办法（初稿）》。

（二）征求意见。市住建局于2022年5月就《办法》书面征求市发改委、市司法局、市公安局、市自规局、市城管局、市市场监管局、市应急管理局、市消防救援支队，人防办，生态环境局，三县三区人民政府、三园区管委会共计19家相关单位意见，并于2022年6月1日~6月30日面向社会公开征求意见。共收到6家市直单位反馈的30条意见，采纳29条；社会面意见征集共收到56条，采纳32条。

（三）合法性和公平竞争审查。2022年8月20日通过市住房和城乡建设局合法性审查。

（四）会议讨论。2022年12月21日，经市政府第36次常务会议审议通过。

（五）正式印发。2022年12月29日，《办法》以马鞍山市人民政府令第54号公布，自2023年3月1日起施行。

（六）文件修订。2024年12月29日，经市政府第81次常务会议审议通过。2024年1月28日，（《办法》修订版）以马鞍山市人民政府令第57号令公布。

四、工作目标

通过《办法》的颁布，进一步规范马鞍山市住宅小区物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他当事人的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境。

五、主要任务

为避免《办法》内容过于宽泛、笼统，使《办法》具有较强的实用性和可操作性，《民法典》和国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》中已有明确规定的，不再赘述。

第一章总则，列举了《办法》的原则性、普遍性、共同性的内容。包括《办法》制定的目的、依据、适用范围、物业管理活动中的民事关系主体及行政管理关系。
  第二章~第五章是具体内容章节。按物业管理活动程序及管理的逻辑顺序，以及各部分内容的联系，集中分章节编排。包括的主要内容有：物业主管部门、相关政府机关、乡镇、街道、社区等机构在物业监督管理等方面的权责划分、业主及业主组织成立要点及运行机制、前期物业管理活动的规范、物业服务活动规范、物业的使用和维护等方面的规定。

第六章法律责任是规定罚则的章节。

第七章附则为《办法》的名词解释及施行日期等。

六、创新举措

（一）引入党建引领

规定了业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国共产党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中共党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。（《办法》第三条）

（二）明确部门职责

对市、县级人民政府及街道办、乡镇人民政府和物业管理主管部门、行业协会等相关部门、单位和组织的职责进行明确，细化到具体事项，使《办法》更具有实操性。（《办法》第四条至第八条）

（三）规范业主组织运作

强化业主自我管理、自我约束机制，破解业主成立难、履职难问题。一是为促进业委会的成立，《办法》第三章重点强调了充分发挥街道办事处（乡镇政府）和居民委员会的作用，加强政府对首次业主大会会议筹备组、业委会换届小组等事项的参与和指导。明确了市级物业管理行政主管部门负责建立健全物业管理信息平台，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台，并解决表决结果真实性问题。二是加强对业委会的监管，提高业主自治的能力和水平，推进和规范业主自治管理。规定了业委会构成的党员比例，《办法》第三章增加了业委会成员的禁止性行为，建立了业委会信息公开制度，明确了业委会违法违规行为处置路径；授权了乡镇人民政府、街道办事处的职权，对暂不具备召开业主大会条件的住宅小区，由乡镇人民政府、街道办事处组织成立物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责。（《办法》第三章）

（四）规范物业服务，提升宜居品质

一是详细列出物业服务合同应当包含的十三条内容。（《办法》第三十条）

二是加大信息公开力度，要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。（《办法》第三十二条）

（五）结合实际，解决矛盾痛点

一是二手房交易时需结清物业服务费。业主转让物业时，应当结清物业服务费。未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。（《办法》第九条）

二是明确小区加装电梯、电动车充电桩等事项。在物业管理区域的充电基础设施和经审批同意加装电梯等安装过程中，物业服务企业应配合业主，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。鼓励物业服务企业根据用户需求，经相关区域业主同意及业主大会授权，依法利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并为业主提供充电服务。（《办法》第四十二条）

三是停车位管理。物业管理区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要，对车位、车库的售租情况应当予以公布。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位应当出租，不得以只售不租为由拒绝出租。物业管理区域内车位、车库尚有空余的，不得新辟规划以外的车位。车位、车库不足，利用业主共有的道路或者其他公共场地停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。（《办法》第四十五、四十六条）

（六）适应改革需要

对第六章法律责任是规定罚则的章节，主动适应改革发展需要，维护国家法制统一、尊严和权威。并对第五十条进行修改。

七、保障措施

（一）明确权责划分。《办法》明确了物业主管部门、相关政府机关、乡镇、街道、社区等机构的工作职责，杜绝部门推诿扯皮、拖延敷衍。

（二）加强党建作用。《办法》规定了规定了业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国共产党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动，有利于相关活动人员更好履行职责。

八、解读人及政策咨询电话

解读机关：马鞍山市住房和城乡建设局

解读人：余张伟

政策咨询服务电话：0555-2362287

邮箱：zjwwyglk@126.com